Miesiąc: styczeń 2021

Sprzedaż nieruchomości położonych w porcie morskim

Posted on by kancelaria

Obrót nieruchomościami położonymi w granicach portów morskich nie jest łatwą sprawą.

Polski ustawodawca, uznając porty jako szczególnie istotne dla gospodarki narodowej, wprowadza bowiem sporo elementów reglamentacyjnych, ograniczających możliwość ich zbywania lub obciążania.

ZGODA MINISTRA

Okazuje się, że w polskim prawie istnieje obowiązek udzielenia zgody przez ministra na:

  • przeniesienie własności, użytkowania wieczystego, udziału we własności albo użytkowaniu wieczystym albo oddanie w użytkowanie wieczyste całości albo części nieruchomości,
  • oddanie całości albo części nieruchomości w użytkowanie, dzierżawę lub najem albo zawarcie innej umowy uprawniającej do korzystania lub pobierania pożytków z całości nieruchomości albo jej części przez okres powyżej 10 lat, także jeżeli strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość, albo zawarcie takiej umowy na czas nieoznaczony, której termin wypowiedzenia wynosi powyżej 10 lat.

Obowiązek ten nie dotyczy wszystkich nieruchomości położonych w granicach portu morskiego (lub przystani morskiej), ale dotyczy to jedynie tych przypadków, gdy nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego albo podmiotu zarządzającego portem (np. Zarządu Portu Gdańsk lub Zarządu Morskich Portów Szczecin i Świnoujście).

Ministrem, który powinien wyrazić na to zgodę, jest minister właściwy do spraw gospodarki morskiej. Aktualnie, po likwidacji tego ministerstwa, będzie to minister infrastruktury.

Po 2019 roku, oprócz innych wymogów formalnych na nabywcy spoczywa również obowiązek dołączenia do wniosku o wyrażenie zgody na rozporządzanie nieruchomością, opinii właściwego Dyrektora Urzędu Morskiego oraz w pewnych przypadkach jeszcze jednej opinii Ministra Obrony Narodowej (w odniesieniu do nieruchomości graniczących z terenami zamkniętymi, ustalonymi przez Ministra Obrony Narodowej).

A w przypadku, gdy wnioskodawcą jest inny podmiot niż zarządzający portem i przystanią morską niezbędna jest jeszcze opinia właśnie tego podmiotu, tj. zarządzającego portem lub przystanią morską.

Uff… sporo tego.

KIEDY NIE TRZEBA ZGODY MINISTRA NA NABYCIE NIERUCHOMOŚCI W PORCIE?

Nieco lepiej wygląda sytuacja podmiotów (np. osób prawnych, czy to prywatnych, czy to z dominującym udziałem Skarbu Państwa, bezpośrednim, czy pośrednim tak jak np. MSR Gryfia w Szczecinie), które są już właścicielami takich nieruchomości.

Do zbycia takich gruntów zgoda ministra nie będzie potrzebna. 

Zwróć jednak uwagę, że realizacja tego warunku jest natomiast konieczna w każdym przypadku, gdy taka spółka będzie użytkownikiem wieczystym (bo wtedy grunt stanowi własność albo Skarbu Państwa, albo jednostki samorządu terytorialnego) nieruchomości położonej w porcie morskim.

Ustawa nakłada jednak na właścicieli takich nieruchomości inne ograniczenie tzw. prawo pierwokupu (a ściślej – pierwokupu przy sprzedaży, a pierwszeństwa przy ustanowieniu lub zbyciu użytkowania wieczystego).

Co ciekawe, jeżeli zarząd portu nie skorzysta z prawa pierwokupu, to przechodzi ono zgodnie z ustawą na Skarb Państwa. Dopiero gdy ten ostatni zrzeknie się tego prawa, zostanie otwarta droga dla właścicieli, umożliwiająca zbycie nieruchomość na wolnym rynku.

Zawarcie umowy bez przeprowadzenia procedury związanej z prawem pierwokupu będzie nieważne.

Jak zatem wygląda szczegółowa procedura skorzystania z prawa pierwokupu nieruchomości położonej w porcie?

I jak wygląd sytuacja sprzedaży działek należących do MSR Gryfia położonych w Świnoujściu?

Zapraszamy do lektury pełnego wpisu (kliknij tutaj)

Nieruchomości w portach – najem czy dzierżawa?

Posted on by kancelaria

W praktyce gospodarowania nieruchomościami w portach umowy najmu i dzierżawy stosuje się niezmiernie często, choć nie zawsze do końca prawidłowo.

Jaka jest różnica?

Na pierwszy rzut oka wydaje się łatwa do uchwycenia. Wynika wprost z przepisów kodeksu cywilnego.

NAJEM CZY DZIERŻAWA?

Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz – to umowa najmu.

Dzierżawa definiowana jest natomiast jako umowa, na podstawie której wydzierżawiający również zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania. Ale nie tylko do używania, lecz również do pobierania pożytków, w zamian za umówiony z dzierżawcą czynsz.

A zatem, podstawowa różnica polega na tym, że dzierżawa obejmuje nie tylko korzystanie z rzeczy, lecz również pobieranie z niej pożytków.

Pojęcie pożytków jest również w prawie zdefiniowane.

Są to:

  • płody rzeczy i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (są to tzw. pożytki naturalne), mogą być to np. warzywa, zboże, owoce.
  • dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (są to tzw. pożytki cywilne), np. w sytuacji gdy nieruchomość jest oddawana celem dalszego oddania do odpłatnego korzystania (np. w podnajem za czynsz) osobie trzeciej.

Czyli, żeby ocenić czy mamy do czynienia w konkretnym przypadku z umową najmu, czy dzierżawy, należy się zastanowić nad tym czy przedmiot danej umowy może przynosić pożytki.

Co ciekawe, umowa dzierżawy jest na ogół rezerwowana – niezbyt prawidłowo – dla umów dot. nieruchomości (i to niezależnie od tego czy nieruchomość przynosi pożytki, czy też nie) oraz w stosunkach między przedsiębiorcami (i to niezależnie od tego, że status strony umowy nie ma dla jej nazwy żadnego znaczenia). Bo jeżeli przedsiębiorca chce odpłatnie i na własne potrzeby korzystać z określonego urządzenia (np. maszyny produkcyjnej), to zawrze umowę najmu, a nie umowę dzierżawy. Urządzenie jako takie nie przynosi bowiem pożytków naturalnych, a do generowania dochodów związanych z jego eksploatacją potrzebne są dodatkowe czynności (praca człowieka lub komputera) – dochód nie powstaje zatem „samoczynnie” tak, żeby mógłby być uznany za pożytek cywilny.

WYPOWIEDZENIE UMOWY

Dodatkowym skutkiem odpowiedniego zakwalifikowania danej umowy jest również ustawowy termin jej wypowiedzenia.

Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem następujących terminów ustawowych:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie — na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu — na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny — na jeden dzień naprzód.

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

W przypadku dzierżawy – w braku innej umowy – dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę — na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego. W pozostałych przypadkach np. dzierżawy nieruchomości (nie będącej gruntem rolnym) ustawa odwołuje się do regulacji dot. najmu.

ISTOTNE OGRANICZENIA W OBROCIE

Do niedawna również w stosunkach między przedsiębiorcami umowa dzierżawy była dodatkowo bardziej popularna z uwagi na możliwość zawierania jej na długi czas oznaczony (np. do 30 lat). Umowy najmu mogły być zasadniczo zawierane na czas oznaczony jedynie do lat 10 (po ich upływie umowa traktowana była jako zawarta na czas nieoznaczony, co ułatwiało jej wypowiedzenie).

Tyle tylko, że już od 2008 r. przepisy o umowie najmu dają możliwość zawierania (choć jedynie przez przedsiębiorców) długich, tj. do 30 lat umów. Nie ma w tym zakresie zatem już istotnej różnicy.

Nie trzeba w tym miejscu dodawać, że w sektorze gospodarki morskiej i przemysłu jachtowego możliwość długotrwałego korzystania z rzeczy (zwłaszcza nieruchomości) jest często podstawowym warunkiem opłacalności prowadzenia działalności gospodarczej i zwrotu nakładów inwestycyjnych. Stabilność stosunku prawnego dotyczącego posiadanej nieruchomości jest dla każdego przedsiębiorcy podstawową kwestią, umożliwiającą racjonalne planowanie, rozwój przedsiębiorstwa oraz rzetelne wykonywanie zamówień dla coraz bardziej wymagających klientów.

Niestety, zwłaszcza na terenie portów i przystani morskich treść możliwość zawierania umów jest dodatkowo ograniczana przez obligatoryjną zgodę ministra właściwego do spraw gospodarki morskiej, udzielaną w drodze decyzji administracyjnej. Na ten temat przygotujemy na pewno kolejny wpis.

Równolegle, często zdarza się, że umowy najmu (lub dzierżawy) przewidują stosunkowo krótkie okresy wypowiedzenia i to nawet przy umowach zawartych na czas określony.

Takie ograniczenia (zgoda ministra dla każdej umowy zawieranej na okres ponad 10 lat oraz krótkie okresy wypowiedzenia tych umów) to niestety w praktyce skuteczne przeszkody rozwoju przedsiębiorczości na portowych terenach…