W praktyce gospodarowania nieruchomościami w portach umowy najmu i dzierżawy stosuje się niezmiernie często, choć nie zawsze do końca prawidłowo.
Jaka jest różnica?
Na pierwszy rzut oka wydaje się łatwa do uchwycenia. Wynika wprost z przepisów kodeksu cywilnego.
NAJEM CZY DZIERŻAWA?
Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz – to umowa najmu.
Dzierżawa definiowana jest natomiast jako umowa, na podstawie której wydzierżawiający również zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania. Ale nie tylko do używania, lecz również do pobierania pożytków, w zamian za umówiony z dzierżawcą czynsz.
A zatem, podstawowa różnica polega na tym, że dzierżawa obejmuje nie tylko korzystanie z rzeczy, lecz również pobieranie z niej pożytków.
Pojęcie pożytków jest również w prawie zdefiniowane.
Są to:
- płody rzeczy i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (są to tzw. pożytki naturalne), mogą być to np. warzywa, zboże, owoce.
- dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (są to tzw. pożytki cywilne), np. w sytuacji gdy nieruchomość jest oddawana celem dalszego oddania do odpłatnego korzystania (np. w podnajem za czynsz) osobie trzeciej.
Czyli, żeby ocenić czy mamy do czynienia w konkretnym przypadku z umową najmu, czy dzierżawy, należy się zastanowić nad tym czy przedmiot danej umowy może przynosić pożytki.
Co ciekawe, umowa dzierżawy jest na ogół rezerwowana – niezbyt prawidłowo – dla umów dot. nieruchomości (i to niezależnie od tego czy nieruchomość przynosi pożytki, czy też nie) oraz w stosunkach między przedsiębiorcami (i to niezależnie od tego, że status strony umowy nie ma dla jej nazwy żadnego znaczenia). Bo jeżeli przedsiębiorca chce odpłatnie i na własne potrzeby korzystać z określonego urządzenia (np. maszyny produkcyjnej), to zawrze umowę najmu, a nie umowę dzierżawy. Urządzenie jako takie nie przynosi bowiem pożytków naturalnych, a do generowania dochodów związanych z jego eksploatacją potrzebne są dodatkowe czynności (praca człowieka lub komputera) – dochód nie powstaje zatem „samoczynnie” tak, żeby mógłby być uznany za pożytek cywilny.
WYPOWIEDZENIE UMOWY
Dodatkowym skutkiem odpowiedniego zakwalifikowania danej umowy jest również ustawowy termin jej wypowiedzenia.
Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem następujących terminów ustawowych:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie — na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu — na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny — na jeden dzień naprzód.
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
W przypadku dzierżawy – w braku innej umowy – dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę — na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego. W pozostałych przypadkach np. dzierżawy nieruchomości (nie będącej gruntem rolnym) ustawa odwołuje się do regulacji dot. najmu.
ISTOTNE OGRANICZENIA W OBROCIE
Do niedawna również w stosunkach między przedsiębiorcami umowa dzierżawy była dodatkowo bardziej popularna z uwagi na możliwość zawierania jej na długi czas oznaczony (np. do 30 lat). Umowy najmu mogły być zasadniczo zawierane na czas oznaczony jedynie do lat 10 (po ich upływie umowa traktowana była jako zawarta na czas nieoznaczony, co ułatwiało jej wypowiedzenie).
Tyle tylko, że już od 2008 r. przepisy o umowie najmu dają możliwość zawierania (choć jedynie przez przedsiębiorców) długich, tj. do 30 lat umów. Nie ma w tym zakresie zatem już istotnej różnicy.
Nie trzeba w tym miejscu dodawać, że w sektorze gospodarki morskiej i przemysłu jachtowego możliwość długotrwałego korzystania z rzeczy (zwłaszcza nieruchomości) jest często podstawowym warunkiem opłacalności prowadzenia działalności gospodarczej i zwrotu nakładów inwestycyjnych. Stabilność stosunku prawnego dotyczącego posiadanej nieruchomości jest dla każdego przedsiębiorcy podstawową kwestią, umożliwiającą racjonalne planowanie, rozwój przedsiębiorstwa oraz rzetelne wykonywanie zamówień dla coraz bardziej wymagających klientów.
Niestety, zwłaszcza na terenie portów i przystani morskich treść możliwość zawierania umów jest dodatkowo ograniczana przez obligatoryjną zgodę ministra właściwego do spraw gospodarki morskiej, udzielaną w drodze decyzji administracyjnej. Na ten temat przygotujemy na pewno kolejny wpis.
Równolegle, często zdarza się, że umowy najmu (lub dzierżawy) przewidują stosunkowo krótkie okresy wypowiedzenia i to nawet przy umowach zawartych na czas określony.
Takie ograniczenia (zgoda ministra dla każdej umowy zawieranej na okres ponad 10 lat oraz krótkie okresy wypowiedzenia tych umów) to niestety w praktyce skuteczne przeszkody rozwoju przedsiębiorczości na portowych terenach…
