Na wstępie ważne zastrzeżenie! Wykup użytkowania wieczystego przez przedsiębiorcę nie obejmuje gruntów na terenie portów i przystani morskich (o czym wspominaliśmy w poprzedniej publikacji >>> TUTAJ).
Niemniej, sprawa może być nadal istotna dla szeregu stoczni jachtowych, magazynów lub budynków należących do podmiotów branżowych, które posiadają tereny objęte użytkowaniem wieczystym poza granicami portów.
Poniżej przedstawiamy jak wygląda wykup użytkowania wieczystego przy zastosowaniu przepisów ograniczających pomoc państwa (tzw. pomoc de minimis).
Pomoc de minimis – co to w ogóle jest?
Dla ochrony konkurencyjności Unia Europejska umożliwia pomoc państwa tylko w ograniczonym zakresie. Limity tej pomocy nazywane są regułą de minimis. Przedsiębiorcy – bez naruszania zasad konkurencyjności – mogą otrzymywać tylko ograniczoną pomoc publiczną.
Wykup użytkowania wieczystego będzie się wiązać z udzieleniem kupującemu pomocy publicznej. Przedsiębiorca nie kupuje nieruchomości po cenie rynkowej, ale na preferencyjnych warunkach.
Pomocą publiczną będzie więc realna różnica pomiędzy wartością gruntu a ceną, jaką kupujący musiałby zapłacić korzystając ze zwolnień.
Można to zobrazować takim to o to „równaniem”:
wartość rynkowa – wartość ceny przy wykupie = pomoc publiczna
Wysokość dopuszczalnej pomocy
Całkowita kwota pomocy de minimis na przedsiębiorcę wynosi:
- 200 000 euro w ciągu trzech lat podatkowych tj. ok. 900.000 zł;
- 100 000 euro w ciągu trzech lat podatkowych w odniesieniu do przedsiębiorców zajmujących się transportem drogowym, tj. ok. 450.000 zł.
Jak wygląda ulga przy wykupie użytkowania wieczystego?
Sytuacja oczywiście zależy od konkretnego przypadku.
Spróbujmy zrobić następujące założenia:
- cena wykupu to 20 krotność stawki procentowej opłaty rocznej;
- stawka procentowa opłaty rocznej to 3% (tak będzie w większości przypadków).
Przedsiębiorca zgodnie z zasadami wykupu mógłby zapłacić za nieruchomość tylko 60% ceny.
Oznacza to, że – aby skorzystać z pełnego zwolnienia – pozostałe 40% musi mieścić się w limicie 900.000 zł (w ciągu trzech lat podatkowych). O ile przedsiębiorca oczywiście nie korzystał z pomocy w ciągu 3 ostatnich lat.
Na konkretnym przykładzie, wygląda to tak:
Wartość nieruchomości np. 8.000.000 zł;
Cenę wykup stanowi 20 krotność stawki opłaty rocznej, stawka opłaty rocznej wynosi – 3%; a użytkownik w ostatnich 3 latach nie korzystał z pomocy de minimis.
Cena wykupu to zatem kwota: 8.000.000 zł x 20 x 3% = 4.800.000 zł
Kwota zwolnienia 8.000.000 zł – 4.800.000 zł = 3.200.000 zł
Niestety taka wartość (3.200.000 zł) przekracza kwotę możliwej pomocy (900.000 zł).
Ostatecznie przedsiębiorca będzie musiał zapłacić 7.100.000 zł (zaoszczędzi jedynie te 900.000 zł), podczas gdy użytkownik wieczysty będący osobą fizyczną (który nie jest ograniczony warunkami pomocy de minimis) zapłaci jedynie 4.800.000 zł.
Okazuje się zatem, że jeżeli chcesz skorzystać z całej ulgi przy braku skorzystania z pomocy w latach ubiegłych, wartość nieruchomości nie może przekroczyć ok. 2.250.000 zł (przy założeniu 20 krotności i 3% opłaty).
Po przekroczeniu zawsze będzie się to wiązało z ulgą, której nie możesz w całości wykorzystać.
Wniosek jest taki, że nie dla każdego przedsiębiorcy wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego będzie opłacalny. Im droższa nieruchomość tym więcej użytkownik zapłaci za przekształcenie tego prawa. Trzeba mieć to na uwadze.
Wykup przez osoby fizyczne
Preferencyjny zakup jest znacznie korzystniejszy w przypadku osób fizycznych, które mogą skorzystać z całości ulgi.
Również dla nich przewidziane są bonifikaty.
Przepisy przewidują ulgę do 90% ceny nieruchomości w przypadku osób z niepełnosprawnościami lub osób poniżej 16 roku życia (osób zamieszkujących z nimi). Ulga stosowana jest również w przypadku członka rodziny wielodzietnej. Natomiast trzeba o nią zawnioskować.
Co istotne – ustawowe zasady wykupu dotyczą gruntów należących do Skarbu Państwa. Zasady wykupu gruntów gminnych (a zwłaszcza konkretne stawki opłaty rocznej) będą określone w odrębnych uchwałach gmin.
O ich szczegółach będziemy informować w naszych kolejnych publikacjach. 😊
Opracowali:
Michał Wieczorek
